天天观速讯丨杭州“大厂房”浮沉：万人摇红盘降价超百万 二手房价格承压
来源：中新经纬 2023-06-01 18:14:50
中新经纬6月1日电 (薛宇飞)一套挂牌价1150万元房源，经过15个月、11轮降价后，最新价格定格在700万元，总价降了450万元。这套降幅近四成的房源，坐落于杭州市未来科技城。
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作为互联网企业的聚集地，未来科技城的房价曾受益于互联网发展的红利而持续走高，因此被称为"大厂房"。
但中新经纬发现，过去两年，部分红极一时的热门楼盘二手房价格在大幅走高后迅速回落，一套房源降价超百万元甚至更多的案例，并不鲜见。
价格波动较大 热门红盘降价百万
近日，一则有关于杭州未来科技城某小区房源低价出售的消息受到关注。之后，有报道称，所谓的低价，是买家为了节省税费而选择做低成交价，并没有抛售一说。该则消息涉及的小区，便是坊间称为"未来科技城三兄弟"之一的阳光城未来悦，另外两个项目分别是中南樾府、东原印未来，均是红极一时的热门楼盘。
在杭州头部互联网公司从事算法工作的陆恒(化名)对中新经纬说："公司有不少同事买的都是这几个小区，买时的价格大概在3万多元/平方米。之后听同事说，有外地炒房团来炒作，价格一度达到近10万元/平方米，那时候挺羡慕同事们。不过，之后行情变差，现在的价格大概在5万元/平方米-6万元/平方米。"
东原印未来小区在售房源。来源：房产交易平台
从房产交易平台挂牌房源看，上述小区的二手房售价都较高点出现明显回落。东原印未来一套约126平方米的房源，2021年12月挂牌时的价格为1150万元，售价约9.1万元/平方米。后经11次降价，目前的挂牌价为700万元，售价约5.6万元/平方米。阳光城未来悦房源的挂牌价多在5万元/平方米，但一套89平方米的房源，2022年9月挂牌时的价格为518万元，目前降至350万元，单价约3.9万元/平方米。
过去几年，杭州新房市场曾因摇号买房红火一时，先后出现了数十次"万人摇"的热闹场景。
位于未来科技城的远洋西溪公馆小区，于2020年开盘时，959套房源吸引近6万人报名摇号，中签率只有约1.60%。如此多的人参与摇号，在于该项目的政府限价定为2.8万元/平方米，明显低于当时周边二手房售价，被市场认为套利空间明显。
该小区交付后，二手房售价出现跳涨。该区域的房产经纪人周聪(化名)对中新经纬表示，远洋西溪公馆2021年6月刚交付时，二手房价格超过6万元/平方米，"刚交付没多久，我们门店成交了一套约170平方米的边户，总价约960万元。这种户型带车位的在990万元，加上税费也都过千万了。"
不过周聪称，6万元/平方米的售价并未维持太久，远洋西溪公馆的价格就快速走低。目前，在贝壳找房上，该小区挂牌出售的房源有147套，挂牌价多在3.5万元/平方米-4.3万元/平方米之间。他说："170平方米的户型，现在的售价在680万元，比高点便宜近300万元。140平方米的，最高能卖780万元，现在约560万元。"
远洋西溪公馆小区在售房源。来源：房产交易平台
在房产交易平台，远洋西溪公馆一套138平方米的房源，2021年10月挂牌时的价格为700万元，经多次降价，目前的挂牌价为560万元；一套89平方米的房源，2021年9月挂牌时的价格为500万元，目前为350万元。
在挂牌房源中，多数都是毛坯房或简装房。周聪坦言："当初买这个小区的业主，有不少都是投资客，没打算住。目前，这个小区的租客比较多，人员流动大一些，客户咨询时，我们会讲清楚这一点，毕竟会影响居住环境。"
"一手房业主们没赔钱" 专家称有泡沫
陆恒已经在公司工作数年，他之前购买的房子不属于未来科技城核心区域，价格上涨一定幅度后又降了下来，目前基本与购入价持平。他表示，公司每年都会裁撤一部分人员，加上主动离职的，离职规模也不算小，今年的裁员也属于正常情况。
陆恒说，"我身边也走了不少人，但离职后，很多人还是找到了不错的工作，有继续留在杭州的，也有去了上海的。我们是做算法的，工作相对好找。年轻人多少都会有风险控制意识，不会把买房的杠杆加得太高。即使那些被裁掉的员工，也会拿到一些补偿金，还是能撑一段时间。"
郭诚(化名)在杭州一家从事芯片业务的公司工作，2018年，他们夫妻一次就摇中了当时的热门红盘翡翠城，价格约2.7万元/平方米。据他观察，2022年小区交付后，二手房价格达到了5万元/平方米，之后则逐渐回落，目前在4万元/平方米左右。
"个人感觉，杭州的房价有些虚高。除了少数企业，杭州没有那么多大公司，很多单位开的工资也不高，现在的房价更像是建立在繁荣的互联网经济之上。"郭诚说。
对于未来科技城房价的波动，周聪认为，受疫情和经济环境影响，导致一些购房人预期不足，是降价销售的主要原因。他也说："虽然出现降价，但没有低于当初的开盘价，一手房业主们没有赔钱。"
中指研究院华东大区常务副总经理高院生在接受中新经纬采访时称，互联网公司的人员调整，对未来科技城板块的住房购买力肯定会有一定影响，而由于新房与二手房价格有倒挂，新房市场仍有一定吸引力，二手房市场受到的影响会更大。
高院生指出，从一些热门小区挂出大量毛坯房也能说明，过去的市场中是有投机行为的，未来科技城板块的二手房价格存在一定泡沫。目前，杭州的二手房挂牌量处在逐渐增加的过程中，二手房市场承受的压力更大，未来仍会是以价换量。
杭州市场整体降温 区域前景仍然较好
资料图：新建小区。来源：中新经纬 薛宇飞 摄
今年初，杭州市场与其他核心城市一样，均出现一波"小阳春"，成交量出现一定增长。但是，这波冲高并未能够延续。
克而瑞数据库显示，2023年4月，杭州全市(除富阳、临安)共成交7150套二手住宅，环比下降26.5%；成交金额为225亿元，环比下降27.56%。此外，4月32879元/平方米的二手住宅成交价格，较3月也有所回落。
对于4月份的表现，克而瑞认为，一方面，经历2、3月份积压需求的集中释放后，4月需求回落属正常现象；另一方面，伴随着前两月的成交走高，部分房东预期上升，降价意愿减弱，而购房者并不买账，进而拉长了房源成交周期。
中指院数据显示，在5月8日至5月28日的三周时间，杭州二手房共计成交5021套。照此推算，5月份二手房的成交量难以超过4月。
高院生认为，整体看，在未来一段时间，杭州的新房市场会保持不错水平，但内部也在逐渐分化，"好的项目依然卖得很好，那些地段好、房价倒挂的项目会吸引购房者入市。但目前也有一半以上的项目不需要摇号就可以买到，这些项目的去化压力较大。"对于二手房，他称，二手房市场已经供过于求，一些老小区的业主应当抛弃幻想。
高院生指出，未来科技城板块价格的回调，也属于正常现象，从长期看，包括未来科技城在内的整个城西板块，仍是科技创新行业的聚集地，区域发展前景值得期待。
生活在未来科技城的陆恒，也有自己的看法。他认为，杭州每年都涌入大量人口，未来科技城聚集了许多互联网公司，随着泡沫逐渐挤出，价格也不会跌太多。不过，该区域没有优质的公立学校，很多家长要么花高价让孩子就读私立学校，要么跟他一样，选择去老城区购置学区房。(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)
